― リスクの裏にある本質 ―
昨日、バリ島から日本へ戻りました。
空港へ向かう道中、至るところが冠水。
道路は川のようになり、車はゆっくり進み、場所によっては立ち往生。
バリ島の雨季では、こうした光景は珍しくありません。
街中の道路が川になり、
家が浸水し、
車が止まり、
そして子供たちは…
浮き輪をつけて水たまりで遊んでいる。
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実体験：クタの空き土地
実は、クタの弊社オフィスからほど近い場所に、
立地的にも非常に良い空き土地がありました。
・アクセス良好
・観光動線に近い
・価格も妥当
購入を前向きに検討していました。
しかし――
雨の日に見に行って、驚きました。
完全に冠水している。
子供たちが浮き輪で遊んでいました。
その瞬間、私は理解しました。
「安いのではなく、理由がある。ここは雨季にはプールになる。。(笑)」
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バリだけの問題ではない
ここが重要です。
この現象はバリ特有ではありません。
東南アジア全体の発展過程で起きていることです。
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タイ・バンコクの事例
10〜15年前、バンコク市内では
雨季になると頻繁に冠水が起きていました。
スクンビットも、ラチャダも、
主要道路ですら水が溜まっていました。
しかし現在はどうでしょうか。
✔ 排水ポンプ場の増設
✔ 地下巨大排水トンネル
✔ 都市インフラ再整備
これにより、近年はかなり改善されています。
バンコクは「通過」しました。
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カンボジア・プノンペンも同じ
プノンペンも数年前まで中心部でも頻繁に冠水。
しかし都市開発とともに排水インフラは整備されつつあります。
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東南アジアの都市発展ステージ
東南アジアの都市は
① 急成長
② インフラ未整備
③ 問題発生
④ 対策投資
⑤ 安定期
という段階を踏みます。
バリ島は今、②〜③の過渡期。
つまり――
まだ伸びしろがある段階。
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洪水リスクはコントロールできる
ここが最大のポイントです。
洪水は「運」ではありません。
技術的に対処可能な問題です。
✔ 道路より床を30〜50cm高くする
✔ 敷地内排水ピット設置
✔ 排水ポンプ常設
✔ 雨水流入方向を設計段階で制御
✔ 河川からの距離確認
✔ 過去5年の冠水履歴をヒアリング
これだけでリスクは大幅に減らせます。
実際、同じエリアでも
標高がちょっと違うだけで全く冠水しない区画もあります。
つまり、
「バリは危険」ではなく、
「どこが安全かを見抜けるか」
が問われているのです。
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二極化が始まる
今後バリ不動産は確実に二極化します。
❌ 安さ重視の低地物件
→ 稼働率低下
→ レビュー悪化
→ 価格停滞
✅ 地盤・標高・排水設計を理解した物件
→ 安定稼働
→ プレミア化
→ 出口戦略が描ける
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洪水は“参入障壁”
多くの人は、冠水を見て撤退します。
しかし、
参入障壁は利益の源泉です。
理解できる人が減るほど、
選別できる人の優位性は高まる。
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昨日の光景から思ったこと
冠水した道路。
浮き輪で遊ぶ子供たち。
これは未成熟市場の風景。
かつての日本もそうでした。
バンコクもそうでした。
そして今、バリがその段階にいる。
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結論
バリ島不動産には洪水リスクはあります。
しかし、
リスクは「敵」ではなく、
理解できる人にとっては「武器」になります。
私は、昨日の冠水を見て、
むしろ確信が深まりました。
バリはまだ、初期段階。
だからこそ、チャンスがある。
雨季のバリ島にもいらして見てくださいませ。果物がより美味しく食べれて、そして町中の冠水風景も見応えあります。
近く将来はそんな風景も見れなくなるかも😊
