「買ったのに運用できない」を防ぐ最重要ポイント
こんにちは、KENです。
最近バリ島の不動産投資について多くのご相談をいただいていますが、
その中で非常に多い“危険なパターン”があります。
それは…
👉 「物件は買えたのに、運用できない」
というケースです。
これ、実は珍しくありません。
そして原因は、ほぼ共通しています。
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⚠️ まず最初に知っておくべき“大前提”
以前からブログでもお伝えしていますが、
👉 外国人はインドネシアで土地を直接所有することはできません。
これはもう大前提です。
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❌ よくある失敗①
名義借り（現地人名義で購入）
過去に多くの外国人投資家がやってきた方法ですが、
👉 これは非常にリスクの高い方法です
* 法的に守られない
* トラブル時に資産を失う可能性
👉 長期的に見て、うまくいかないケースがほとんどです。
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⚠️ よくある運用②
リースホールド（長期借地）＋民泊運用
もう一つ多いのが、
* 25年〜30年の長期契約
* 建物を自由に使える
* Airbnbなどで運用
一見問題なさそうですが…
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🚨 実はこれもグレー
本来この契約は、
👉 「自分が住むために借りる契約」
です。
つまり…
👉 それを宿泊ビジネスとして使うことは、本来想定されていない
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⚠️ なぜ今まで成立していたのか？
👉 政府が黙認していたから（グレー）
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🚨 そして今、時代が変わってきています
ここが非常に重要です。
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👉 外国人投資家の急増
👉 グレー運用の増加
これにより、
👉 インドネシア政府は規制強化の流れに入っています
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⚠️ これから起きること
✔️ 今までできていた運用が
👉 急にできなくなる
✔️ 突然
👉 是正・営業停止対象になる
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👉 これは今後、確実に増えていきます。
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✔️ 結論：これからの時代は“設計”がすべて
バリ島不動産投資は、
👉 「買う」ではなく
👉「合法に運用できる設計を作る」
ことがすべてです。
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🧠 合法運用の条件（超重要）
以下の4つが揃って初めて成立します👇
① 土地のルール（ゾーニング）
② 建物の用途（住宅 or 宿泊）
③ 会社の事業内容（KBLI）
④ OSSでの許認可
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👉 どれか1つでもズレると…
❌ Airbnbできない
❌ OSSでブロック
❌ 後から是正対象
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💻 OSSとは何か？
👉 インドネシア政府の許認可システム
簡単に言うと…
👉 「そのビジネス、本当にそこでやっていいの？」をチェックする仕組み
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OSSの特徴
👉 物件の座標をもとに
👉 ゾーニングと自動照合
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👉 合っていなければその時点でアウトです。
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🗺 ゾーニングとは？
👉 土地の使い道のルール（法律）
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🌴 超シンプルに理解する
🟢 グリーンゾーン
→ 宿泊 ❌
🟡 住宅ゾーン
→ 長期賃貸 ⭕
→ Airbnb ⚠️規制強化中
🔴 観光・商業ゾーン
→ 宿泊 ⭕（王道）
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🏢 KBLIとは？
👉 会社の事業内容（ビジネスの看板）
* 68111 → 自己所有・賃借不動産の売買・賃貸・運営（住宅の長期賃貸等）（政府OSSの分類）
* ヴィラの宿泊事業の分類例：KBLI 2020「55193」→ KBLI 2025「55203」
※2026年10月12日確認。旧KBLI 55900を宿泊事業全般の番号として扱うのは不正確です。インドネシア政府OSSは、ヴィラの分類が旧55193から新55203に変更されたと案内しています。政府OSSのヴィラ分類をご確認ください。実際に必要なKBLIと営業許可は、事業内容・所在地・建物用途などに応じて個別に確認する必要があります。
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❌ よくある勘違い
👉 「KBLI取ればOK」
→ 違います
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✔️ 正しい理解
👉 OSSはすべて見ています
* 土地
* 建物
* 事業
👉 全部一致して初めて合法
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🧠 わかりやすい例
❌失敗パターン
* 住宅ゾーン
* 住宅ヴィラ
* Airbnb
👉 ズレてる（危険）
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⭕成功パターン
* 観光ゾーン
* 宿泊用途
* 宿泊KBLI
* OSSクリア
👉 安定運用可能
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💡 投資家としての本質
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❌間違い
「安いから買う」
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✔️正解
👉 “合法に回せる仕組み”を買う
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🌏 なぜ今バリ島なのか
👉 インドネシアの成長
👉 バリ島の観光需要
により、
👉 世界中から投資資金が集まっています
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✨まとめ
これからのバリ島投資は、
👉 “ルールを理解している人だけが勝つ時代”
です。
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🔥KENからの一言
✔️ 今まではグレーでも回っていた
✔️ これからは通用しない
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👉 「OSSで通るか？」
👉 「将来も合法か？」
ここを必ず確認してください。
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📩 ご相談はこちら
✔️ この物件大丈夫？
✔️ このスキーム問題ない？
など、
※制度・許認可に関する記述は執筆時点の情報です。インドネシアでは制度や運用が変わる場合があるため、契約・申請・事業運営時は最新の政府公式情報をご確認ください。
