少し久しぶりのブログ更新になってしまいましたが、
今日は2026年3月に購入したばかりの
クタビーチ徒歩約5分のプール付きヴィラ
についてお話ししたいと思います。
バリ島での不動産投資に興味がある方には、とても参考になる内容だと思います。
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外国人はバリ島で不動産を持てない？実はここが一番大事です
ブログでも何度かお話ししていますが、
インドネシアでは基本的に
外国人個人名義で土地の所有権を持つことはできません
では外国人はどうやって不動産投資をするのか？
大きく分けると2つあります。
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① 個人名義でリースホールド（定期借地）を契約する方法
例えば
10年
20年
25年
30年
などの契約期間で土地を借りる方法です。
ここで多くの方が誤解しているのですが、
個人名義のリースホールド物件を民泊運用するのは原則できません。
これは
自己居住用としての取得
が前提だからです。
しかし現実には、この方法で運用されているケースも多く、
現在バリ島では規制が年々厳しくなっています。
つまり
グレーな運用になってしまう可能性があります。
私はこの方法はおすすめしていません。
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② 現地インドネシア人名義で購入する方法
これはよく相談を受けます。
でも正直に言います。
これは投資ではなく
ギャンブルです
なぜなら
名義が自分ではない
からです。
例えば
・関係が悪化する
・賃料が相手の口座に入る
・売却できない
・権利が守られない
などのトラブルは実際に起きています。
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合法的にバリ島で不動産投資する方法
ではどうするのが正解なのか？
答えはシンプルです。
PMA法人を設立すること
です。
インドネシアは実は
外資100％法人が設立できる
とても珍しい国です。
東南アジアでは通常
51％現地
49％外国人
が一般的ですが
インドネシアは違います。
これは本当に大きな魅力です。
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PMA法人を作ると何ができるのか？
個人ではできなかったことが
合法的に可能になります。
例えば
・民泊運用
・賃貸運用
・商業利用
・投資物件としての保有
そしてさらに重要なのが
HGB（建設利用権）
という権利です。
これは
30年＋20年＋30年
合計80年
所有権に最も近い権利です。
さらに将来更新の可能性もあります。
つまり実質的には
長期資産として保有できる
ということです。
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リースホールドはダメなのか？
ここもよく聞かれます。
答えは
目的によります
です。
今回私が購入したヴィラは
15年のリースホールド契約
です。
理由はシンプルです。
利回りが非常に高い
からです。
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クタビーチ徒歩5分のプール付きヴィラの概要
今回購入した物件は
・クタビーチ徒歩約5分
・2ベッドルーム
・プライベートプール付き
・建物 約80〜90㎡
民泊運用の場合
1泊
約25,000円〜35,000円
稼働率は
約80％想定
そして想定利回りは
約30％前後
です。
つまり
約4年前後で投資回収
のイメージです。
これはかなり魅力的な数字です。
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リースホールド投資のメリットと注意点
メリットは
取得価格が安い
利回りが高い
短期回収が可能
です。
ただし注意点は
残存年数が短くなるほど
売却が難しくなる
という点です。
例えば
残り3年
残り2年
となると買い手は減ります。
つまり
出口戦略を考えながら投資する必要があります。
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だから私はこう考えています
リースホールドは
ダメな投資ではありません。
むしろ
戦略次第では非常に優秀な投資
になります。
例えば
短期回収型投資
民泊運用型投資
キャッシュフロー型投資
には非常に向いています。
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今回の取得価格は？
実はこのヴィラ
約2,500万円
で取得しました。
しかも
PMA法人契約
です。
つまり
合法的な民泊運用が可能です。
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ただしここは重要です
PMA法人で取得すれば
何でも運用できるわけではありません。
必要なのは
・ゾーニング
・建物用途
・ライセンス
・KBLI
これが揃って初めて
合法運用
になります。
ここはとても重要です。
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これから乾季が始まる最高の季節です🌴
バリ島はこれから
乾季
に入ります。
実はバリ島は
年間約7ヶ月
ベストシーズン
があります。
タイより長いです。
だから世界中の人が
バリ島に集まります。
これが
リゾートとしての強さ
だと思います。
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ぜひ一度バリ島に来てください
これから乾季の最高のシーズンです。
投資としても
ライフスタイルとしても
とても魅力的な場所です。
また今回購入したヴィラの詳細や運用状況も
今後ブログで少しずつ紹介していきます。
楽しみにしていてください🌴✨
