少し久しぶりのブログ更新になってしまいましたが、
今日は2026年3月に購入したばかりの
クタビーチ徒歩約5分のプール付きヴィラ
についてお話ししたいと思います。
バリ島での不動産投資に興味がある方には、とても参考になる内容だと思います。
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外国人はバリ島で不動産を持てない？実はここが一番大事です
ブログでも何度かお話ししていますが、
インドネシアでは基本的に
外国人個人名義で土地の所有権を持つことはできません
では外国人はどうやって不動産投資をするのか？
大きく分けると2つあります。
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① 個人名義でリースホールド（定期借地）を契約する方法
例えば
10年
20年
25年
30年
などの契約期間で土地を借りる方法です。
ここで多くの方が誤解しているのですが、
個人名義のリースホールド物件を民泊運用するのは原則できません。
これは
自己居住用としての取得
が前提だからです。
しかし現実には、この方法で運用されているケースも多く、
現在バリ島では規制が年々厳しくなっています。
つまり
グレーな運用になってしまう可能性があります。
私はこの方法はおすすめしていません。
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② 現地インドネシア人名義で購入する方法
これはよく相談を受けます。
でも正直に言います。
これは投資ではなく
ギャンブルです
なぜなら
名義が自分ではない
からです。
例えば
・関係が悪化する
・賃料が相手の口座に入る
・売却できない
・権利が守られない
などのトラブルは実際に起きています。
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合法的にバリ島で不動産投資する方法
ではどうするのが正解なのか？
答えはシンプルです。
PMA法人を設立すること
です。
インドネシアは実は
外資100％法人が設立できる
とても珍しい国です。
東南アジアでは通常
51％現地
49％外国人
が一般的ですが
インドネシアは違います。
これは本当に大きな魅力です。
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PMA法人を作ると何ができるのか？
個人ではできなかったことが
合法的に可能になります。
例えば
・民泊運用
・賃貸運用
・商業利用
・投資物件としての保有
そしてさらに重要なのが
HGB（建設利用権）
という権利です。
これは
30年＋20年＋30年
合計80年
所有権に最も近い権利です。
さらに将来更新の可能性もあります。
つまり実質的には
長期資産として保有できる
ということです。
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リースホールドはダメなのか？
ここもよく聞かれます。
答えは
目的によります
です。
今回私が購入したヴィラは
15年のリースホールド契約
です。
理由はシンプルです。
利回りが非常に高い
からです。
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クタビーチ徒歩5分のプール付きヴィラの概要
今回購入した物件は
・クタビーチ徒歩約5分
・2ベッドルーム
・プライベートプール付き
・建物 約80〜90㎡
民泊運用の場合
1泊
約25,000円〜35,000円
稼働率は
約80％想定
そして想定利回りは
約30％前後
です。
つまり
約4年前後で投資回収
のイメージです。
これはかなり魅力的な数字です。
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リースホールド投資のメリットと注意点
メリットは
取得価格が安い
利回りが高い
短期回収が可能
です。
ただし注意点は
残存年数が短くなるほど
売却が難しくなる
という点です。
例えば
残り3年
残り2年
となると買い手は減ります。
つまり
出口戦略を考えながら投資する必要があります。
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だから私はこう考えています
リースホールドは
ダメな投資ではありません。
むしろ
戦略次第では非常に優秀な投資
になります。
例えば
短期回収型投資
民泊運用型投資
キャッシュフロー型投資
には非常に向いています。
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今回の取得価格は？
実はこのヴィラ
約2,500万円
で取得しました。
しかも
PMA法人名義で契約しています。
ただし、PMA法人による契約だけで民泊運用の適法性が保証されるわけではありません。実際の運用には、以下のゾーニング・建物用途・事業区分・許認可などの個別確認が必要です。
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ただしここは重要です
PMA法人で取得すれば
何でも運用できるわけではありません。
必要なのは
・ゾーニング
・建物用途
・ライセンス
・KBLI
これが揃って初めて
合法運用
になります。
ここはとても重要です。
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これから乾季が始まる最高の季節です🌴
バリ島はこれから
乾季
に入ります。
実はバリ島は
年間約7ヶ月
ベストシーズン
があります。
タイより長いです。
だから世界中の人が
バリ島に集まります。
これが
リゾートとしての強さ
だと思います。
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ぜひ一度バリ島に来てください
これから乾季の最高のシーズンです。
投資としても
ライフスタイルとしても
とても魅力的な場所です。
また今回購入したヴィラの詳細や運用状況も
今後ブログで少しずつ紹介していきます。
楽しみにしていてください🌴✨
※制度・許認可に関する記述は執筆時点の情報です。インドネシアでは制度や運用が変わる場合があるため、契約・申請・事業運営時は最新の政府公式情報をご確認ください。
