こんにちは、KENです。
ヴィラの紹介資料に大きく書かれた「利回り」。気になる数字ですが、私はまず「何を引く前の数字ですか？」と確認したいです。
売上が立つことと、自由に使えるお金が残ること。その間には、いくつもの支払いがあります。今回は、仮の数字で順番に見てみましょう。
表面利回りは、何を表している？
ここでは、年間の宿泊売上を物件価格で割った数字を「表面利回り」と呼びます。資料によって計算の前提が違う場合もあるので、分子と分母を確かめるのが出発点です。
以下は計算を説明するためだけの架空の例です。バリ島の相場、実際の物件、将来の収益予測ではありません。分かりやすく円換算の数字にそろえます。
- 物件価格：3,000万円
- 年間宿泊売上：360万円
- 表面利回り：360万円÷3,000万円＝12％
ただし、この段階では運営費をまだ引いていません。さらに、家具や取得時の諸費用などを合わせた初期支出が3,300万円なら、同じ売上でも総額に対する比率は約10.9％になります。
売上から、いくら出ていく？
次に、年間の運営支出を180万円と仮定します。予約の手数料、管理、清掃、光熱費、保険、通常の維持管理などを想定した仮の合計です。
360万円から180万円を引くと、残りは180万円。物件価格に対して6％ですが、これもそのまま自由に使えるお金とは言えません。
例えば、借入の元本と利息の返済が年間90万円あれば、支払い後は90万円。さらに将来の設備交換に備えて30万円を別に確保するなら、使える資金として考える残りは60万円になります。
この例では、個別の税金、為替や送金の費用、大規模な修繕、追加投資は計算していません。実際の資金計画では別途反映する必要があります。
会計上の利益と、資金繰りも違う？
ここで見ているのは、お金の出入りです。借入の元本返済は現金を減らしますが、その全額が会計上の費用になるわけではありません。また、修繕用にお金を取り分けることと、実際に修繕費を支払うことも別です。利益と現金の動きの違いは、米国SECの財務諸表入門（英語）でも説明されています。
利回り、利益、資金繰りを一つの数字で説明しようとすると、話が混ざってしまいますね。私はそれぞれの欄を分けて見ることをおすすめします。
売上が下がったら、どうなる？
同じ仮の例で、年間売上が20％下がって288万円になったらどうでしょう。運営支出をあえて180万円のままにすると、返済90万円と確保する資金30万円を引いた残りはマイナス12万円です。
これは売上の予測ではなく、条件を変えて資金の余裕を見る練習です。実際には売上とともに動く費用、動きにくい費用を分けると、もう少し丁寧に検討できます。
年間の合計だけでなく、支払いが重なる月も見ておきたいところ。数字がきれいに見えるときほど、少し厳しい条件でも計算してみましょう。
バリ島投資の考え方と合わせて、ご自身の条件を整理するきっかけにしてください。ここでの試算は投資成果を保証するものではありません。
