バリ島は、雨季の雨はいわゆるスコールのように短時間でザーッと降って、パッと止む雨が多いのですが、今日は珍しく1日中ずっと雨が降り続いています。
そして明日は、いよいよ
先月から進めていた土地と建物の購入契約の日になります。
ご存じの方も多いと思いますが、
インドネシアでは外国人が個人名義で土地や建物を購入することはできません。
━━━━━━━━━━━━━━
【バリ島不動産でよくある危険な方法】
そのため、
・現地の人の名義を借りる
・定期借地（リースホールド）で取得する
こういった方法を取る方が多いです。
まず名義借り。
これは正直、とてつもなく危険です。
もう一つが20〜30年のリース契約。
多くの方がこの形で購入し、Airbnb運用しています。
━━━━━━━━━━━━━━
【実はかなりグレーな運用】
外国人がリースで取得した物件は、基本的に「自分で使うため」の契約です。
そのため、
・民泊運用
・第三者への賃貸
は法律的にはNGです。。。
知らずにやっている方も多いのが現実です。
今は、政府も見て見ぬふりをしてる感じですね。。
━━━━━━━━━━━━━━
【銀行口座問題】
現在は、ビザなしで銀行口座はほぼ作れません。
つまり、
仮に民泊運用しても、
家賃を受け取る口座が作れない問題も出てきます。
グレーなビジネスは、
今は大丈夫でも将来的にトラブルになる確率が非常に高いです。
━━━━━━━━━━━━━━
【リース最大の落とし穴「売れない問題」】
リース物件は途中売却が難しいです。
・オーナーが許可しない
・名義変更NG
・追加費用請求
なども珍しくありません。
さらに、
残り25年 → まだ売れる
残り15年 → 買い手が減る
残り10年以下 → ほぼ売れない
となっていきます。
結果、
売りたくても売れないケースが多発します。
━━━━━━━━━━━━━━
【リースは資産より「消費」に近い】
リース物件は、
・時間とともに価値が減る
・最終的にゼロに近づく
・出口が不安定
資産というより、消費に近い性質です。
別荘目的ならOKですが、
資産形成目的なら要注意です。
━━━━━━━━━━━━━━
【私たちが選ぶ「法人＋HGB」】
私たちは、
外資100％法人＋HGB権
で取得しています。
日本人100％株主の会社を作り、
法人名義で不動産を取得します。
HGBは、
・最長80年
・更新可能
・法的に強い
・売却可能
ほぼ所有権と同等の権利です。
━━━━━━━━━━━━━━
【なぜ法人＋HGBが重要か？】
理由は明確です。
① 完全に合法
② 民泊・賃貸OK
③ 法人口座で管理
④ 売却・承継が容易
⑤ 出口戦略が明確
リースは、
× グレー
× 売れない可能性
× 価値減少
法人＋HGBは、
◎ 正式な資産
◎ 売却可能
◎ 長期保有OK
◎ 次世代へ継承可能
「本当の意味での資産」になります。
━━━━━━━━━━━━━━
【購入時の注意点】
① ゾーニング（用途地域）
② 権利関係の確認
必ず事前チェックが必要です。
━━━━━━━━━━━━━━
【デューデリジェンス必須】
お金はかかりますが、しっかりやりましょう。
流れは、
① 物件選定
② 価格交渉
③ 手付金
④ 調査（1〜2ヶ月）
⑤ 本契約
⑥ 名義変更
良い物件ほどスピード勝負です。
━━━━━━━━━━━━━━
【今回の物件】
今回取得したのは、
空港南側のウンガサンエリアです。
今もっとも注目されている地域の一つで、
ヴィラ・アパートが急増しています。
詳細は次回書きますね！
━━━━━━━━━━━━━━
【最後に】
バリ島不動産投資には、
多くの落とし穴があります。
だからこそ、
・法人＋HGB
・正攻法
・長期視点
が大切です。
ご興味ある方は、
お気軽にご相談ください。
次回もお楽しみに。
